Valor de la Propiedad Catastros Inmobiliarios

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En cumplimiento a la disposición Constitucional de Formar y Administrar los Catastros Urbanos y Rurales y a las disposiciones del Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización COOTAD; en la Competencia y Normativa Catastral que dice: “Las municipalidades y distritos metropolitanos realizarán, en forma obligatoria, las actualizaciones generales de catastros y de la valoración de la propiedad urbana y rural cada bienio”, para la actualización de la información predial y del valor de la propiedad (COOTAD Art. 496), de los parámetros para generar los factores de aumento y reducción al valor de la propiedad y de la correspondiente tarifa para emitir los tributos, para el nuevo bienio 2024-2025. Sobre esta realidad los GAD desde la competencia exclusiva constitucional, que la carta magna les otorga, para administrar los catastros y realizar la emisión de los impuestos prediales urbanos y rurales en las siguientes alternativas: el cobro provisional, la emisión en base al catastro vigente bienio 2022-2023, emisión con el mismo catastro para el bienio 2024-2025 y la emisión del tributo para el bienio 2024-2025 en base al nuevo catastro. Por lo que se presenta la estructura conceptual, metodológica y operativa de los procesos de valoración de la propiedad inmobiliaria urbana y rural en el objetivo de mejorar los niveles de calidad de la información, eficiencia administrativa e ingreso de recursos financieros propios. El documento presenta los siguientes componentes: - Competencia constitucional de los GADM en los catastros inmobiliarios urbanos y rurales; - El valor de la propiedad inmobiliaria urbana y rural; - La administración del valor de la propiedad; - Valoración de la propiedad: Conceptualización: valoración del suelo urbano; - Valoración de la propiedad: Conceptualización: valoración del suelo rural; - Valoración de la propiedad: Conceptualización: valoración de edificaciones; - Metodología de valoración de suelo urbano; - Metodología de valoración de suelo rural; - Metodología de valoración de las edificaciones; Competencia constitucional de los GADM en los catastros inmobiliarios urbanos y rurales La competencia de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales, la constitución 2008 Art. 264 numeral 9, le otorga a los GADM, como también la ley de la materia el COOTAD dispone desde el artículo 494 al 526 sobre la rectoría de los GADM en la administración y formación de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales, con el adicional que la constitución de la república en el artículo 264 dispone que: “En el ámbito de sus competencias y territorio, y en uso de sus facultades, expedirán ordenanzas cantonales”. COOTAD, del Ejercicio General de las Competencias Art. 124.- Efectividad de la autonomía,- La organización y ejercicio de las competencias deberá garantizar obligatoriamente la efectividad de la autonomía política, administrativa y financiera de los gobiernos autónomos descentralizados. COOTAD Art. 127.- Límites territoriales de las competencias exclusivas.- Todas las competencias exclusivas de los Gobiernos Autónomos Descentralizados se ejercen exclusivamente en sus respectivas circunscripciones territoriales. Cuando en una determinada circunscripción territorial se deba emplazar y construir una infraestructura o un equipamiento que por su naturaleza esté destinado a atender a una población mayor que la de esa circunscripción, se coordinará con los niveles de gobierno que sean titulares de la misma competencia en esa zona de influencia. COOTAD Art. 113.- Competencias.- Son capacidades de acción de un nivel de gobierno en un sector. Se ejercen a través de facultades. Las competencias son establecidas por la Constitución, la ley y las asignadas por el Consejo Nacional de Competencias. COOTAD Art. 114.- Competencias exclusivas.- Son aquellas cuya titularidad corresponde a un solo nivel de gobierno de acuerdo con la Constitución y la ley, y cuya gestión puede realizarse de manera concurrente entre diferentes niveles de gobierno. Lo que significa que la competencia de la administración y formación de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales, de principio a fin son de responsabilidad única de los GADM, desde la formación, que significa levantar la información predial de la propiedad inmueble urbana y rural, la parametrización de valores relacionados a información individual del predio, para la generación de factores de aumento o reducción al valor base de terrenos y edificaciones, el valor de la propiedad de los terrenos y las edificaciones, bajo conceptos definidos en la ley, esta competencia lo institucionaliza el GADM mediante ordenanza, que es la que reglamenta cada GADM, de acuerdo a la particularidad de implementación de la ley y la constitución, que además por ley tiene un periodo fiscal de vigencia, el bienio. Para el levantamiento de la información predial, el ámbito de aplicación tributaria obedece a la jurisdicción territorial definida mediante ley y ordenanzas, como: la ley constitutiva de creación del cantón, las ordenanzas de creación de las parroquias urbanas y rurales, la ordenanzas de delimitación urbana en la cabecera cantonal y cabeceras de las parroquias rurales, lo que define el suelo urbano y por ende se define el suelo rural, los ámbitos de aplicación territorial tributaria para: impuestos adicionales, las exenciones, deducciones y rebajas, los polígonos de intervención territorial, las zonas de expansión urbana, las zonas especiales de desarrollo económico, las comunas, comunidades, territorios ancestrales, circunscripciones territoriales indígenas, jurisdicciones de regímenes especiales, zonas de frontera, zonas de riesgo, el plano de sectores homogéneos, el plano del valor del suelo. Además, la competencia de la formación y administración de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales tiene una relación inmediata en la administración municipal con la determinación tributaria del impuesto a la propiedad urbana y rural, toda la información de catastros y del valor de la propiedad configuran el hecho generador del tributo, con cuyos datos se determina el tributo, con lo que se llega a la emisión y cuantía del tributo, por lo que el catastro inmobiliario es una competencia única que tienen los GADM, y son los únicos responsables ante los órganos de control del Estado, de los resultados de la actualización de los catastros, la determinación del tributo, la recaudación y el volumen de ingresos propios para los GADM.