Consultas y respuestas Valor de la propiedsad

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A partir de la UNIDAD 2 del curso de valoración de la propiedad de bienes inmuebles se abrió el foro de inquietudes, preguntas, comentarios de parte de los participantes, se entablo el dialogo entre los facilitadores y participantes, las preguntas de fondo se han seleccionado y se les ha contestado en el presente documento, que servirá de guía a los participantes en la vida diaria de atención a los contribuyentes y sus autoridades. A las preguntas descritas se les ha dado las respuestas con base legal, de la experiencia en la vida profesional del catastro inmobiliario y en la investigación diaria que se realiza a partir de las consultas y asistencias que solicitan los GADM, con sus funcionarios que laboran en las direcciones, jefaturas y unidades de catastros. A continuación se desarrolla el documento de preguntas y respuestas en el escenario del curso virtual de valoración de la propiedad inmueble urbana y rural. 1.- Tengo una inquietud, en el párrafo que describe sobre los procesos administrativos municipales, sobre los certificados de re avalúo. Estos suceden por varias razones: errores cometidos en el cálculo de dimensiones de linderos y superficie, que hay que rectificar, por lo que los datos del predio varían, y por ende va a cambiar la determinación y cuantía del tributo. Como el título ya está emitido con el error, si por orden administrativa se ordena la baja esta habrá que realizarlo y reponerlo con los datos verificados. 2.- Tengo una duda sobre lo que dice el párrafo relacionado con la clave catastral, cuando desaparece la misma por alguna razón, dice que se declara la baja administrativa institucional de dicha clave, si es así ¿Cómo se procede? Gracias. La clave catastral tiene su origen cuando se estructuro el catastro con base territorial, de que las claves catastrales tengan continuidad en el recorrido de la toma de información de los datos catastrales, queda esa identificación para la administración catastral en el mantenimiento, actualización y conservación del catastro, mientras el predio existe la clave también, si el predio no existen la clave desaparece, cuando ocurre eso; por una declaratoria de utilidad pública y la expropiación, la unificación de predios, por perdida o desastres naturales o antrópicos, es decir se trata de motivos de causa mayor. 3.- Pero mis dudas son con respecto al software que lleva la información del catastro, ya que éste es quien contiene todo lo relacionado con los predios urbanos y rurales, los mismos que son utilizados sujeto del cobro de los respectivos impuestos. Los software de catastros; es la herramienta que sistematiza dentro dela base de datos, su organización sistémica, la información predial, la información parametrizada para la generación de factores de aumento y reducción del valor, las tablas de valor de terrenos y edificaciones, los valores de la propiedad relacionados con la información predial, que se convierten en el hecho generador para el tributo, los procesos de determinación del tributo, para establecer las bases imponibles, que estas últimas multiplicadas por la tarifa nos da la cuantía del tributo, para realizar la emisión de los tributos o impuestos prediales, listos para el cobro. El software debe ser dependiente de la norma es decir de lo que dispone la ordenanza aprobada por el Concejo Municipal para el bienio, en cada uno de los componentes del catastro, si algo no es compatible del software con la ordenanza este último está mal, se puede decir que este inaplicable. 4.- Mi duda es; si el acuerdo ministerial 017-2020 cambia la calve catastral, debemos adaptar los catastro hecho con el anterior acuerdo o esperar a que otro ministro emita un nuevo acuerdo? Se publicó la resolución 017/20 del MIDUVI, la misma que deroga a la resolución 029/16, sobre su implementación se debe analizar la realidad jurídica de la vigencia de la normativa municipal (la ordenanza de catastros), de acuerdo al periodo fiscal de los bienios, en el presente año se encuentra vigente el bienio 2022 – 2023, cualquier reforma legal de la normativa municipal se debe actuar a partir de la reforma a la ordenanza vigente, lo que significa que la implementación de la resolución 017/20, a partir de su vigencia que aparece el mes de mayo de 2020, momento en el que los municipios implementaron los catastros, si hay interés de reformar la ordenanza habrá que considerar los contenidos de la norma MIDUVI 017/20, pero sí de parte del GADM no hay el interés de reforma a la ordenanza, el periodo fiscal terminará con la ordenanza vigente. De su consulta, en la estructuración de la clave catastral, existen vacíos de concepto, como es los dígitos que estructuran la clave catastral que en el presente bienio administra la municipalidad, como está dentro de la norma, su disposición es legal. El MIDUVI, realizo la socialización de la norma 017/20, en la UTR1, en la que ya le hicieron presente la misma inquietud, a lo que los técnicos expositores señalaron que los municipios continúen con la estructura de la clave catastral aprobada mediante ordenanza por el municipio y en contacto de información para remitir al MIDUVI, lo remitan únicamente con un solo digito, situación que esta dicho en respuesta verbal y nada institucional. La sugerencia es de que en el presente periodo fiscal del bienio las cosas continúen y concluyan con la base legal de la ordenanza aprobada, para el próximo bienio se deberá hacer el análisis correspondiente de la aplicación de la norma 017/20 y de otras que emita el MIDUVI. 5.- Como municipios referente a nuestras áreas enmarcada en la competencia de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales, la constitución otorga a los GADM, como también el COOTAD como nos detalla en todo el texto…… explicativo y por último en nuestras ordenanzas cantonales”. Apoyo al criterio generalizado a nosotros que “somos los dueños de la competencia” sin embargo nos ligan a normas nuevas que en vez de facilitarnos nuestros trabajos nos complican nuestras actividades, como en la actualidad con la norma 017-2020; “es como que nos dijeran su Nro. De la cedula le vamos a quitar un nro. - literal”. (Clave para mi es la identidad del predio). Cuando nosotros como GAD tenemos una estructura ya formada un plano de nuestro territorio armado e identificado; les comento que realice esta pregunta al órgano rector en un curso virtual que se estuvo socializando el acuerdo 017-2020 y lo que me dijeron que si ya tenemos una formación de nuestra clave que solamente cuando ellos pidan la información de los catastros que le quitemos un digito. Lo cual no me pareció acertada para nada la respuesta porque desde ahí estamos brindando algo irreal en el manejo de la información. Me parece en realidad que si tenemos una ordenanza en nuestros municipios para este bienio 2020-2021; no podemos realizar ningún cambio a nuestras estructura catastral (clave) salvo que hagamos con alguna reforma para este nuevo año. De igual manera ninguna ley o norma es retroactiva para su aplicabilidad. Sin embargo me gustaría que se topara el tema de la plusvalía; como ¿cuál es la metodología o el procedimiento para su aplicación en procesos de valoración? Art. 556.- Impuesto por utilidades y plusvalía.- Se establece el impuesto del diez por ciento (10%) sobre las utilidades y plusvalía que provengan de la transferencia de inmuebles urbanos, porcentaje que se podrá modificar mediante ordenanza. Art. 558.- Sujetos pasivos.- Son sujetos de la obligación tributaria a la que se refiere este capítulo, los que como dueños de los predios, los vendieren obteniendo la utilidad imponible y por consiguiente real, los adquirentes hasta el valor principal del impuesto que no se hubiere pagado al momento en que se efectuó la venta. Art. 561.- Plusvalía por obras de infraestructura.-Las inversiones, programas y proyectos realizados por el sector público que generen plusvalía, deberán ser consideradas en la revalorización bianual del valor catastral de los inmuebles. Al tratarse de la plusvalía por obras de infraestructura, el impuesto será satisfecho por los dueños de los predios beneficiados, o en su defecto por los usufructuarios, fideicomisarios o sucesores en el derecho, al tratarse de herencias, legados o donaciones conforme a las ordenanzas respectivas. Art. 593.- Límite del tributo.- El monto total de este tributo no podrá exceder del cincuenta por ciento (50%) del mayor valor experimentado por el inmueble entre la época inmediatamente anterior a la obra y la época de la determinación del débito tributario. La actualización del valor de la propiedad en el concepto de ley COOTAD Art. 494 y 495, dispone que cada dos años los valores de la propiedad deben ser actualizados, necesariamente en relación al valor del mercado, pero siempre dentro de métodos definidos por la ley, al estar el valor de la propiedad actualizado, se puede constatar entre los valores registrados por el catastro en el bienio anterior, diferencias de valor en más o en menos, si es en más existe utilidad, plusvalía, si es en menos, el mercado marca una realidad debido a la desvalorización de la moneda, la perdida de ser eje de desarrollo económico y el desinterés del mercado en llevar inversiones a esa localidad. En el tema de la plusvalía se puede provocar dentro del territorio de un cantón debido a: decisiones en el cambio de la estrategia territorial, cambio en el uso y ocupación de suelo, mayor oferta de la norma en la entrega oficial al predio de mayor edificabilidad, mayor cobertura de infraestructura y servicios municipales, mayor oferta de equipamientos, es decir un mayor ordenamiento del territorio al servicio del ciudadano y de la inversión, lo que redunda en cada vez de intervención municipal en el territorio, el metro cuadrado de suelo cueste más. Esta operación se ve reflejada en el valor de la propiedad, cuando la demanda rebaza a la oferta, el valor del suelo será caro. En cambio, la utilidad, si bien está íntimamente relacionado con la plusvalía, pero este interviene en el momento de las transacciones de compraventa realizadas, en las que sigue trámites legales de institucionalización del proceso para poder registrar, regularizar y catastrar la propiedad inmueble, por ese curso de procesos al producirse la utilidad en las transacciones de compra venta, lo cual termina en la determinación del tributo del cobro de la utilidad generada por la diferencia en más entre el precio inicial que consta en la escritura y el precio final de venta, de ser el precio final de venta menor, el límite para el cálculo de la utilidad será el valor de la propiedad en el catastro vigente.